Договір оренди для офісу

Дізнайтеся, хто винаймав приміщення до вас і причину, через яку попередній орендар з’їхав звідси. Перевірте всі “обтяження” обраного приміщення.

Звертайте увагу на особу, з ким підписуєте договір оренди, тому що елементарно така особа може не мати відповідних повноважень і надалі договір може бути визнаний недійсним.

Ретельно перевірте документи на приміщення, що здається.

Воно може бути в іпотеці – значить, у банку треба взяти на це дозвіл, або приміщення може перебувати у спільній власності подружжя, відповідно, необхідно взяти дозвіл другого з подружжя, приміщення може бути в суборенді – тоді вимагайте основний договір оренди, ознайомтеся з його умовами та положенням про те, чи може орендар здавати приміщення вам у суборенду, приміщення може бути під арештом або в інший спосіб забезпечення зобов’язань за іншими договорами.

Також не забувайте перевірити у власника технічний паспорт на приміщення. Основним документом, що підтверджує можливість використання приміщення, є документ, який підтверджує введення всього об’єкта в експлуатацію.

Враховуйте і звертайте увагу на такі ризики:

• Початково невідповідне приміщення.
• Неузгоджена реконструкція.
• Зміна орендної плати.
• Комунальні та інші платежі.
• Притягнення до відповідальності за недоліки в приміщенні.
• Дострокове “виселення”.
• Збитки при достроковому розірванні договору.
• Неможливість достроково припинити договір.

Пам’ятайте, що договір оренди буде дійсний за наявності істотних умов, передбачених законом, і навпаки, за їхньої відсутності договір може бути визнаний недійсним.

До таких положень належать:

1. об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
2. строк, на який укладається договір оренди;
3. орендна плата з урахуванням її індексації;
4. порядок використання амортизаційних відрахувань;
5. відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Більш детально про істотні умови для України дивіться статті 284 Господарського кодексу України.

Врахуйте, що зняти оренду не складно – складно утриматися в ній.

Якщо строк оренди в договорі не встановлений, договір вважається укладеним на невизначений строк. Із цього правила є винятки, так, наприклад, договір суборенди не може бути укладений на строк, що перевищує строк дії основного договору оренди.

Крім строку дії договору корисно прописати можливість його пролонгації, прописавши автоматичне продовження на той самий строк, у разі якщо жодна зі сторін не заявить про намір розірвати договір.
У разі для того, щоб убезпечити себе достроковим розірванням договору, можна прописати одностороннє припинення договору за ініціативою орендаря, зазначивши чіткі підстави для такого розірвання, шляхом надсилання орендарем орендодавцю письмового повідомлення про припинення договору оренди за місяць до дати такого розірвання оренди.

До договору оренди корисно включати:

• розміри плати;
• валюта договору;
• забезпечувальні, гарантійні платежі;
• періодичність оплати;
• строки оплати;
• орендні канікули (ваш бізнес може бути сезонним);
• зміни орендної плати;
• форми та порядок здійснення платежів.

І найголовніше твердо пропишіть і зафіксуйте правила підвищення орендної плати та її періодичність, тому що часто буває, що це прихований механізм виселення орендаря, коли орендодавець необґрунтовано піднімає оренду в рази, з метою, щоб орендар відмовився від приміщення. Часто буває, що договір оренди прив’язують до валюти долара. Також можливий варіант передбачити в договорі оренди право для власника збільшити в односторонньому порядку місячний розмір орендної плати, однак, зафіксувати верхню межу такого розміру, який він не може перевищити, або прописувати, що оренда не може зрости ніж на певний % на рік. Тут усе індивідуально.